マンション売却の準備から確定申告までの流れを解説！

マンション売却は、多くの人にとって一生に一度の大きな取引です。スムーズに進めるためには、事前準備から査定、契約、引渡し、そして確定申告にいたるまで、一連のプロセスを正確に理解し準備することが不可欠です。本記事では、マンション売却の全体の流れを詳しく解説し、売却プロセスを成功に導くためのポイントをご紹介します。

マンション売却の事前準備と査定依頼の流れ

マンション売却の旅は、丁寧な事前準備から始まります。必要な書類を整理し、信頼性と実績を兼ね備えた不動産会社を見つけることが重要です。売却を検討する際、まず不動産会社への査定依頼を行います。

査定依頼時には、物件の価値を的確に評価してもらうために、登記簿謄本や購入時のパンフレット、リフォーム履歴、住宅ローン残高証明書などの書類が必要となります。これらの書類には、物件の特徴や状態、改修履歴など、価値を左右する重要な情報が含まれています。

査定方法は主に二つ、机上査定と訪問査定があります。机上査定は、物件を直接見ずに行われる査定で、提供された情報や周辺の市場データにもとづいて価格を算出します。

いっぽう、訪問査定では不動産会社の担当者が直接物件を訪問し、実際の状態を確認したうえで査定額を出します。より精度の高い査定結果を得るためには、訪問査定が推奨されますが、忙しい日々のなかで査定のために時間を割けない場合は、机上査定でも大まかな価格の指標を得ることが可能です。

どの査定方法を選択するにしても、重要なのは複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの評価額とサービスを比較検討することです。自身の物件の市場価値を正確に把握し、最適な不動産会社を選べます。

加えて、査定結果の差異を理解することで、物件の強みや弱点を客観的に知る機会にもなり、売却戦略を練るうえで有益な情報となります。

媒介契約から売買契約までの流れ

媒介契約の締結は、マンション売却プロセスにおいて極めて重要です。契約は、売却活動を行う不動産会社との間で結ばれ、売却全体の指針となります。

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できるため、広範な販売ネットワークを利用できるメリットがありますが、それぞれの会社が十分な努力をしてくれない可能性もあります。

専任媒介契約ではひとつの不動産会社に売却活動を任せるため、より個別化されたサービスを期待できますが、その会社の能力や努力次第で結果が大きく左右されます。

専属専任媒介契約は最も独占的な契約形態で、不動産会社は売主からの信頼に応えるため、より積極的に活動を行う傾向があります。媒介契約を結んだ後、不動産会社は物件情報を広く公開し、販売活動を開始します。

購入希望者が現れたら、価格や引き渡しのタイミングなど、条件交渉のフェーズに入ります。条件交渉は、売主と買主双方の要望を調整し、双方が納得できる条件を見つけ出すためのものです。

交渉を有利に進めるためには、事前の市場調査や、不動産会社からのアドバイスを参考に、柔軟かつ現実的な姿勢が求められます。最終的に合意にいたったら、売買契約の締結へと進みます。

契約書には、売買の条件、物件の引き渡し日、支払い条件などが詳細に記載され、売主と買主の署名・捺印で正式に合意が成立します。契約が成立すれば、売却は次のステップである引き渡しの準備へと移行します。

引渡し準備から確定申告までの手続き

売買契約が成立した後、売主は物件の引渡しに向けて準備を始めます。まず、抵当権の抹消手続きが必要となる場合が多いです。物件を購入する際に組んだ住宅ローンが完済されていない場合、ローンを提供した金融機関が設定した抵当権を抹消しなければならないためです。

完済証明書を取得し、司法書士の協力を得て、法務局で正式な抹消登記を行います。次に、引越しの手配を行います。売却物件が自己居住の場合は、新しい住まいへの移転計画を立てる必要があります。

引越し業者の選定、見積もりの取得、日程の調整などを行い、スムーズな引越しができるように計画を立てましょう。物件の引き渡し日には、売主は物件を空室状態にして、キレイに掃除を行い、購入者に快適な新生活のスタートを提供することが大切です。

引渡し当日は、購入者との最終確認を行い、鍵の引き渡しを含む最後の手続きを完了します。このとき、売買代金の残額の支払いが行われ、すべての手続きが完了すれば、正式に物件の所有権が移転されます。

物件の引渡し後、売却から得られた利益がある場合には、翌年の確定申告期間内に所得税の申告を行う必要があります。譲渡所得税は、物件の売却価格から取得費用や売却にかかった費用を差し引いた利益に対して課税されます。

いっぽうで、売却で損失が発生した場合でも、所得税や住民税の控除を申請できるケースがあります。とくに、居住用不動産の特例や小規模宅地の特例など、利用可能な税制優遇措置を事前に調べておくことが重要です。

確定申告に際しては、売買契約書、取得費用や売却費用の領収書、登記関係の書類など、売却に関連するすべての書類を準備しておく必要があります。不明点がある場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

確定申告を適切に行うことで、必要以上の税金を支払わずに、適正な税負担で売却を終えられます。

まとめ

マンション売却は複雑ですが、ひとつひとつの手順を丁寧に進めることで、スムーズに売却を進められます。事前準備から始まり、適切な査定、媒介契約の選択、丁寧な売却活動、そして引渡しと確定申告の完了まで、売却の各段階で注意すべきポイントを理解し、計画的に進めましょう。知識と準備をもって、マンション売却を成功に導くための基盤を築いてください。