マンション売却時の税金はどれくらいかかる？

マンションを売却すると、利益の有無にかかわらず税金がかかります。 しかし、自分のマンションを売った時にどのくらいの税金が発生するのかわからない人は多いのではないでしょうか。

この記事では、マンション売却の際に発生する税金の種類や、計算方法について一つひとつ解説します。税金を少しでも安くするための控除についても触れますので、ぜひ参考にしてください。

マンション売却で発生する税金の種類

マンション売却で発生する税金の種類は大きく分けて4つです。まずはどんな税金があるのか解説したうえで、それぞれの税金について詳しく説明します。

一律で納める税金

マンションの売却金額や利益の有無にかかわらず、一律でかかる税金は「印紙税」「登録免許税」の2種類です。正当な手続きを踏んで納税しないと罰則の対象となる場合があるため、しっかりチェックしておきましょう。

印紙税は、売買契約書の作成にかかる税金です。売買契約書に印紙を貼付して納税するため、印紙税と呼ばれています。

登録免許税は、抵当権抹消登記にかかる税金です。抵当権とは、住宅ローンを借りるときに、マンションへつけられた担保の権利を指します。マンション売却時は登記簿謄本に記載された抵当権を抹消するため、登録免許税が必要です。

利益があると納めなければならない税金

利益があると納めなければならない税金は「譲渡所得税」「消費税」の2種類です。ただし、消費税の支払い義務があるのは課税事業者のみなので、事業を行っていない人は、消費税を支払う必要はありません。

譲渡所得税とは、所得税と住民税、復興特別税をまとめた税金を指します。マンション売却時に利益がある場合、売却した次の年に確定申告して納税しましょう。

印紙税

ここからは、それぞれの税金について詳しい算出方法などを確認します。まずは印紙税の納税額からです。印紙税の金額は、不動産売却価格によって定められます。

売却価格が高ければ高いほど段階的に税率がアップし、最大で60万円の印紙税が必要です。ただし、一般的なマンション売却時の印紙税は数万円以内に収まる場合がほとんどだと言われています。

たとえば売却価格が500～1,000万円の場合、印紙税は1万円です。売却価格が１,000～5,000万円の場合、印紙税は2万円かかります。10万円以上の印紙税がかかるのは1億円以上の利益が発生したときに限られるため、ご自身の所有しているマンションの相場に応じて国税庁の規定をチェックしてみてください。

また、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に契約書が作成されている場合、軽減措置の対象となります。軽減税率が適用される場合、納税額が大幅に変わるため注意しましょう。

たとえば売却価格が500～1,000万円の場合、軽減税率適用後の税額は5,000円に減額します。売却価格が１,000～5,000万円の場合、軽減税率適用後の税額は1万円です。

売買契約書を作成する際に納税額と同額の印紙を貼り、印鑑や署名で消印を行って納税します。書類に不備があると納税されたことにならないので、心配な人は専門家の指示を仰ぎましょう。

登録免許税

登録免許税は、不動産の価額に1,000分の20をかけた金額です。 ただし1,000円未満の端数は切り捨て、価格が1,000円未満である場合は1,000円になります。

抹消手続きをする司法書士が代理手続きしてくれるので、法務局に直接納める必要はありません。不動産の個数あたり1,000円ほどかかる手数料のようなものだと捉えるといいでしょう。

たとえば建物1つと土地1つを売却した場合、1,000円×2で2,000円の登録免許税が発生します。一度に売却する建物や土地の数が増えるほど、登録免許税が加算されるのです。

譲渡所得税

譲渡所得税はマンションの所有期間によって納税額が増減する税金です。所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得とみなされます。それぞれの税額計算式は以下の通りです。

・長期譲渡所得税額＝課税長期譲渡所得金額×（所得税15％＋住民税5％）
・短期譲渡所得税額＝課税短期譲渡所得金額×（所得税30％＋住民税9％）

やむを得ない事情で売却する場合は仕方ありませんが、所有から4～5年経つタイミングで売却を考えている人は、時期を遅らせることで税率を軽減できるかもしれません。

復興特別所得税

平成25年分の所得税からは、所得税と住民税に加えて復興特別所得税が加算されることになりました。個人の所得税に対して2.1%の復興特別所得税がかかります。

令和19年までの各年分の確定申告については、所得税と復興特別所得税を併せて申告しなければなりません。また、所得税及び復興特別所得税の申告書には、基準所得税額、復興特別所得税額等一定の事項を併せて記載することになります。

節税するなら特例を適用しよう

譲渡所得税を抑えられる特例を活用すれば、お得にマンションを売却可能です。利益が出た場合も損失が発生した場合も役立てられるので「難しそうだからやめておこう」と尻込みせず、どんな制度があるかだけでもチェックしてみてください。書類を集めて確定申告するだけで大幅に節税できるかもしれません。

3,000万円の特別控除

居住用財産を売ったときは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用されます。自分が住んでいたマンションを売却する場合、譲渡所得を最大3,000万円まで控除できる制度です。

3,000万円以下の譲渡所得がある場合、特例を適用すれば譲渡所得が0円になります。マイホームとして購入したマンションを売却する際はぜひ申請してみてください。

なお、災害などにより家屋がなくなった場合は、その日から3年後の12月31日までに敷地だけを売却することが条件です。転居後に家屋を取り壊した場合は、転居3年後の12月31日まで、あるいは取壊し後1年以内どちらか早い日付までに売却しましょう。

ただし、この特例はほかの特例とは併用できません。どの制度を使えばもっとも節税できるか考慮しておきましょう。たとえば住宅ローンの控除を受け続けたい場合、3,000万円の特別控除は利用できません。

マンションの売却額が購入額より低くなる場合の特例

マンション売却額が低く譲渡損失が発生する場合は、一定条件をクリアすると控除が受けられます。たとえば新たにマイホームを購入したとき、住まなくなった家の譲渡による損失が生じていれば、その譲渡損失を給与所得や事業所得など他の所得から控除できるのです。

この控除を受けることを「損益通算」といいます。損益通算で控除しきれなかった損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して繰越控除することも可能です。

ただし、住まなくなった家を取り壊した場合は、特例の適用条件のほかに新たな適用条件が追加されることもあります。不明点や不安点があれば、専門家に相談しましょう。

また、住宅ローンが残っているマンションを売却する場合に適用できる特例もあります。家を買い替えるときの特例と同じように損益通算や繰越控除が可能です。

相続したマンションを売却するときの特例

相続した不動産を売却する際は「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が適用されます。相続税の一部を譲渡所得に関する計算にプラスすることで、譲渡所得を減らせる仕組みです。

相続したマンションを売却する際は、所得税や住民税のほかに相続税が発生します。通常のマンション売却時より多くの税金がかかってしまう分、こうした特例が用意されているのです。

まとめ

マンションを売却するときにかかる税金は複数あり、申請する方法や税額は人によって異なります。一見すると複雑で面倒な税金の処理ですが、仕組みさえわかれば心配ありません。

利益が発生したときに支払う税金もあれば、損失が発生したときに控除してもらえる税金もあります。控除額によっては大きな節約につながるので、ぜひ詳しい納税額を計算してみてください。

ただし、税金に関する法律は随時改正される可能性があります。ご自身でも常に最新情報を集めたり、税理士などの専門家に相談することも検討してください。